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Diciembre 23rd, 2009

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Ya sé que eso de hacerse autobombo no está bien, pero creo que este artículo de mi blog sobre metodología de valoración de una vivienda es interesante para la temática de este foro:

Cita:

La vivienda, como todo bien de capital, puede valorarse en base al valor de su producto, abstrayéndose del precio de mercado del bien de capital. En el caso de una vivienda, su producto es su habitabilidad. El valor de dicha habitabilidad es relativamente fácil de medir, en forma del ahorro de gastos que supone tener la vivienda en propiedad: alquiler menos gastos (comunidad, IBI, reparaciones y deterioro de la construcción, por ejemplo).

Una vez obtenido el valor de su producto, si éste pudiese considerarse constante, tan sólo habría que capitalizarlo dividiendo por el tipo de interés que se considere adecuado para el riesgo de la inversión. El tipo de interés podría tomarse a partir de los tipos de mercado de largo plazo (es de chiste eso de calcular una inversión a largo plazo con tipos a corto) más una prima de riesgo, y es así como probablemente lo harían muchos analistas. Esto da lugar a un valor de la vivienda superior cuando los tipos de interés son bajos que cuando son altos, pero esto tiene un problema sobre el que volveré más adelante.

¿Es el producto de la vivienda algo constante? Está claro que aunque el alquiler sea algo muy estable está sujeto a variaciones. Por un lado siempre puede haber zonas que se vuelvan más atractivas, haciendo subir el valor del alquiler y con ello el del bien de capital. También puede ocurrir lo contrario, convertirse la zona en un barrio marginal y tirar por los suelos el valor. Ahí entran en juego el riesgo y las expectativas, pero a nadie se le escapa que este tipo de variaciones son de carácter muy local y no pueden tener un gran efecto a escala nacional.

La principal causa de variación del valor de un alquiler es la inflación. La inflación es algo desconocido a priori y que sin embargo tiene una importancia capital en el valor nominal de los flujos que produce la vivienda. Esto hace que si bien podemos hacer una estimación bastante "fina" del tipo de descuento, resulta imposible conocer los flujos a los que aplicar dicho tipo, por lo que tanto calculito no sirve de nada, salvo para justificar el precio que quieras justificar.

La inflación realmente puede (y debe) entenderse no como una variación del valor del bien real (alquiler-vivienda) sino como una variación en la escala de medida (moneda). Por ello, el análisis resulta más sensato si se realiza en moneda real (es decir, descontando la inflación). Con el análisis en moneda real el valor del alquiler es constante, (salvo por las variaciones locales y por un pequeño deterioro por envejecimiento del edificio), con lo que el problema pasa al tipo de descuento.

Una vez eliminada la ilusión monetaria hay que decidir cuál es la rentabilidad real anual con la que uno está contento por mantener un bien de dicho riesgo. Esto es algo absolutamente subjetivo, pues unos individuos tendrán una mayor preferencia por el tiempo presente que otros y unos percibirán más riesgo que otros, pero puede obtenerse un rango razonable comparando con otras inversiones en activos reales y con inversiones inmobiliarias en otros países y/u otras épocas.

Como ejemplos os puedo señalar que un piso de mi bloque, al precio que pide el dueño, da un rendimiento neto de gastos, y suponiendo alquiler el 100% del tiempo, de aproximadamente el 2.7% (y eso que no estoy precisamente en un epicentro de la burbuja). En el polo opuesto, los pisos que tiene Speymill (la inmobiliaria residencial en Alemania que tengo en cartera) dan un rendimiento neto de gastos, con la ocupación real, del 4.7%, pese que ahora mismo tienen en marcha un programa de reformas que reduce temporalmente la ocupación. Eso explica por qué pienso que los pisos en España tienen que seguir bajando mientras tengo acciones de una inmobiliaria alemana.

Como podéis ver, en el camino que he seguido para valorar una vivienda he prescindido de los tipos de interés de mercado. Y es que el valor de un bien real no depende en ningún caso de los tipos de interés nominales, pues la inflación es un factor clave. Pongamos un ejemplo. Casa de 100,000 financiada con un préstamo. Prescindimos de efectos locales, impuestos y del rendimiento del año en curso.

Opción 1: tipos al 15% e inflación del 12%. Pasa un año.
-Pagamos 15,000 de intereses.
-El valor real de la vivienda es el mismo, por lo que su valor nominal es ahora 112,000.
-Resultado: nos hemos gastado 3,000

Opción 2: tipos al 4% e inflación al 1%.
-Pagamos 4,000 de intereses.
-El valor real de la vivienda es el mismo, por lo que su valor nominal es ahora 101,000.
-Resultado: nos hemos gastado 3,000

¡Da igual! Sin embargo esto es algo que la mayoría de la gente no comprende, y en mi opinión ha sido un factor psicológico importante a la hora de espolear la burbuja inmobiliaria. Acostumbrados a una moneda débil, la gente no ha sido capaz de entender las implicaciones de un cambio simultáneo de los tipos y la inflación. De hecho mucha gente sigue preguntándose ¿Por qué, hace décadas, sin hipoteca o con hipoteca al 13% era más fácil comprar vivienda?

La respuesta es muy simple: porque a los precios actuales es mucho más cara en términos reales. Los tipos de interés son algo secundario. Antes con un sistema de amortización francesa el esfuerzo era grande al principio y pequeño al poco tiempo. Ahora con el mismo sistema de amortización el esfuerzo es grande durante toda la vida.

Bolsa, economía y liberalismo

Etiquetas: Burbuja Inmobiliaria

This entry was posted on Miércoles, Diciembre 23rd, 2009 at 17:46 and is filed under noticias. You can follow any responses to this entry through the RSS 2.0 feed. You can leave a response, or trackback from your own site.

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